Căn hộ 85m2 của tôi được ký trọn gói 800 triệu , nghĩ rằng mọi chi phí sẽ nằm gọn trong con số ấy. Vào lúc kiểm tra cuối cùng, tôi rà soát lại mọi chi phí phụ trội không được ghi rõ: 200 triệu. Là kỹ sư giám sát, tôi thấy xấu hổ vì đã không đọc kỹ điều khoản thay đổi vật liệu trong hợp đồng. Bài viết này sẽ giúp bạn tránh cái bẫy tương tự khi thi công nội thất chung cư trọn gói.
Trọn gói nghĩa là gì khi đơn vị thi công hiểu khác mình
Trong suy nghĩ của tôi, gói trọn nghĩa là mọi thứ sẽ được tính vào tổng giá trị hợp đồng. Thế nhưng đối với đơn vị thi công nghĩa của từ này khác hẳn. Điển hình là hạng mục ốp tường bếp: hợp đồng ghi đá marble, nhưng công nhân chỉ dùng đá granite nhân tạo. May mà tôi ghé công trường đúng lúc họ đang ốp liền gọi điện hỏi trực tiếp đơn vị thi công. Họ trả lời tỉnh queo rằng marble tự nhiên đắt hơn nhiều lần, nên phần chênh lệch phải tính thêm. Tôi không hề được hỏi ý kiến trước khi đổi vật liệu. Điều khoản trong hợp đồng chỉ ghi ngắn gọn: “bên thi công được quyền thay đổi chủng loại nếu cần”. Nhưng “tương đương” ở đây nghĩa là gì? Không ai giải thích. Kinh nghiệm xương máu đầu tiên: phải ghi rõ tên thương hiệu và mã sản phẩm từng món tại bảng báo giá chi tiết, kèm điều khoản phạt nếu đổi khác mà thiếu chữ ký xác nhận của gia chủ.
Phụ phí phát sinh không nằm trong bảng báo giá tôi đã ký
Chưa dừng lại ở chuyện đá ốp, tôi đối chiếu mọi chi phí phụ với bảng báo giá và sốc nặng. Phí vận chuyển thang máy cho tấm thạch cao khổ lớn được tính riêng 4 triệu, trong khi báo giá ghi rõ có vận chuyển. Kế đến là chi phí gia công lỗ thoát khí 800 nghìn, và phí xử lý trần bê tông lồi lõm ngốn của tôi 6 triệu. Khoản chống thấm sàn ban công đội lên 12 triệu trong khi hạng mục này vắng bóng ở bảng báo giá, và 8 triệu để gia cố tường trước khi ốp. Tôi mở lại hợp đồng, tìm điều khoản giới hạn phát sinh và chẳng có gì cả. Không có một dòng nào nói rằng mức phụ phí trần là 5% hay 10%. Vì thế, họ thoải mái báo giá từng hạng mục nhỏ và tôi không có cơ sở để cãi lại. Nếu bạn đang chuẩn bị ký gói thầu này, hãy yêu cầu thêm một điều khoản: mọi phát sinh phải được báo trước bằng văn bản và phải ghi rõ giới hạn tối đa. Tôi đã bỏ qua bước này và cái giá phải trả là 200 triệu.
Biên bản nghiệm thu từng hạng mục là thứ duy nhất cứu tôi
Điều duy nhất giúp tôi không vỡ nợ thêm chính là biên bản có lẽ tôi đã mất nhiều tiền hơn nữa. Sau tuần đầu tiên, tôi xây dựng cho mình một quy trình: không có biên bản, không cho làm tiếp. Mỗi lần họ hoàn thành một mảng, tôi cầm máy ảnh đi chụp từng góc, đánh dấu tỉ mỉ vào biên bản mẫu, và ép họ ký vào văn bản nghiệm thu. Phương pháp thủ công này nghe hơi kỳ công nhưng kết quả mang lại rất xứng đáng. Một lần, trong lúc rà soát đường ống nước phòng tắm, tôi nhận ra đường ống bị đặt chệch 20cm so với hồ sơ. Nếu thiếu biên bản chứa số liệu đo đạc cụ thể, tôi sẽ không có cơ sở bắt họ sửa. báo giá thi công nội thất chung cư tấm biên bản có chữ ký đúng ngày, họ buộc phải đục bỏ gạch, chỉnh lại ống và không một lời kêu ca về tiền bạc. Về cách soạn biên bản, bạn không cần thứ gì cao siêu: chỉ cần một trang giấy ghi ngày giờ, tên việc, các con số đo đạc, cùng chữ ký đại diện thi công. Quan trọng là phải có dòng chữ “nhà thầu xác nhận công việc hoàn tất khớp với bản vẽ”. Nhiều người ngại phiền phức nhưng tôi khẳng định, tờ giấy tưởng chừng vô giá trị ấy lại đáng giá trăm triệu trong trường hợp bạn cần khiếu nại.
Bản vẽ hoàn công là thứ tôi không bao giờ bỏ qua sau cái giá đắt này
Khoản tiền 800 triệu rồi thêm 200 triệu phụ trội dạy tôi một bài học nhớ đời: bản vẽ hoàn công không phải giấy tờ hình thức bạn cần yêu cầu đơn vị thi công lập ngay. Câu chuyện khiến tôi nhận ra tầm quan trọng của nó xảy ra vài tháng sau khi tôi dọn vào ở. Hôm đó tôi khoan tường để treo kệ sách ngay vị trí phòng khách, mũi khoan đụng thứ gì đó và tòan bộ hệ thống điện trong nhà vụt tắt. Kỹ thuật viên xác định tôi đã cắt đứt dây điện âm tường. Tôi mở bản vẽ thiết kế ban đầu ra thì hóa ra sơ đồ điện lại ghi dây chạy ở tường khác. Nhà thầu đã thi công hệ thống điện không theo đúng bản vẽ nhưng không ai cập nhật lại bản vẽ. Tôi gọi điện cho họ, họ nói “anh thông cảm, công nhân đi cho nhanh”. Chẳng có bản vẽ hoàn công nào được lập và tôi không có cách nào chứng minh lỗi thuộc về họ. Sau sự cố đó, tôi đặt ra một quy tắc bất biến khi ký kết: bản vẽ hoàn công rõ ràng từng phòng được ký xác nhận bởi bên thi công. Bản vẽ đó phải thể hiện chính xác điểm đi của hệ thống nước, vị trí hộp nối điện, và những điểm treo đồ đạc. Những điểm nhỏ nhặt như vị trí khoan lắp tủ bếp cũng nên được đánh dấu để trong tương lai, nếu bạn định thay tủ hoặc kệ, bạn chẳng cần dò đục từng vị trí trên tường. Tôi cũng từng ngại nhắc đến bản vẽ hoàn công nhưng chính tôi là ví dụ rõ nhất – dân xây dựng như tôi cũng ôm hận vì thiếu bản vẽ. Trước khi ký biên bản nghiệm thu cuối cùng, hãy cầm bản vẽ hoàn công trên tay, đi từng phòng, so từng chi tiết và tuyệt đối không ký khi còn một chi tiết lệch. Cái giá của sự chủ quan không chỉ là tiền mà nó còn đe dọa sự an nguy của chính bạn mỗi ngày. Lời khuyên cuối cùng của tôi là hãy đọc từng điều khoản trước khi ký, yêu cầu bổ sung điều khoản phát sinh, và đừng bao giờ tin vào bất kỳ lời hứa miệng nào từ nhà thầu. Bạn đã bao giờ bị đội thi công tính thêm phí bất ngờ chưa? Kể tôi nghe bạn đã xử lý ra sao để những người sắp làm nhà khác tránh được vết xe đổ.